Wer im Alter in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben möchte, aber liquide Mittel benötigt, steht vor einem klassischen Dilemma: Das Vermögen steckt im Haus, das Konto bleibt übersichtlich. Der Teilverkauf gilt seit einigen Jahren als ein möglicher Ausweg. Doch das Modell hat Tücken, die sich erst auf den zweiten Blick zeigen.
Wie der Teilverkauf funktioniert
Beim Teilverkauf veräußern Eigentümer einen Anteil ihres Hauses oder ihrer Eigentumswohnung, in der Regel zwischen 10 und 50 Prozent, an ein spezialisiertes Unternehmen. Im Gegenzug erhalten sie eine Einmalzahlung. Sie dürfen weiterhin in der Immobilie wohnen und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt an den neuen Miteigentümer. Rechtlich gesehen handelt es sich um einen echten Eigentumsübergang, nicht um ein Darlehen.
Ein Beispiel: Ein Haus im Wert von 500.000 Euro, 30 Prozent werden verkauft. Der Eigentümer erhält 150.000 Euro. Das monatliche Nutzungsentgelt beträgt bei einem typischen Satz von 3,5 Prozent pro Jahr rund 437 Euro. Dieser Betrag ist keine Miete im rechtlichen Sinn, wird aber faktisch wie eine solche empfunden und belastet das monatliche Budget dauerhaft.
Was 2026 anders ist als noch vor drei Jahren
Das Zinsumfeld hat sich verändert. Lagen die Nutzungsentgelte mancher Anbieter 2021 noch bei 2,5 bis 3 Prozent, sind Werte um 4 Prozent und darüber inzwischen keine Ausnahme mehr. Gleichzeitig haben mehrere Anbieter ihre Bedingungen überarbeitet, teils zugunsten der Kunden, teils aber auch mit neuen Klauseln zu Wertentwicklung und Rückkaufpreisen.
Hinzu kommt: Die Immobilienpreise in vielen Regionen sind 2023 und 2024 gefallen, haben sich aber 2025 in Ballungsräumen wieder erholt. Das beeinflusst, zu welchem Preis ein Anteil heute bewertet wird und was ein späterer Rückkauf oder Gesamtverkauf kosten würde. Wer jetzt einen Teilverkauf abschließt, sollte die Wertgutachten und die vereinbarten Bewertungsmodalitäten für den Rückkauf sehr genau lesen.
Die versteckten Kosten im Blick behalten
Das Nutzungsentgelt ist nicht der einzige Kostenfaktor. Wer den verkauften Anteil später zurückkaufen oder das Haus vollständig verkaufen möchte, zahlt in der Regel ein Serviceentgelt an den Anbieter. Dieses liegt je nach Vertrag zwischen 2,5 und 6 Prozent des Gesamtverkaufserlöses. Bei einem Hausverkauf für 520.000 Euro würden bei 5 Prozent Serviceentgelt 26.000 Euro direkt an das Unternehmen fließen, bevor der Erlös aufgeteilt wird.
- Nutzungsentgelt: monatlich, dauerhaft, abhängig vom vereinbarten Prozentsatz auf den verkauften Anteil
- Serviceentgelt: fällig beim Gesamtverkauf oder Rückkauf, oft 3 bis 6 Prozent des Verkaufspreises
- Instandhaltung: Der ursprüngliche Eigentümer bleibt in der Regel vollständig für Reparaturen und Sanierungen verantwortlich
- Wertverlustklauseln: Sinkt der Immobilienwert, müssen manche Verträge den Anteil des Unternehmens wertmäßig absichern
Gerade der letzte Punkt wird unterschätzt. Wer renoviert oder saniert, steigert den Wert der Immobilie. Davon profitiert anteilig auch der Teilkäufer, ohne sich an den Kosten beteiligen zu müssen. Das kann über Jahre zu einer erheblichen Verschiebung der Eigentumsanteile im wirtschaftlichen Sinn führen.
Für wen das Modell sinnvoll sein kann
Ehrlich gesagt ist der Teilverkauf kein Allheilmittel. Er eignet sich vor allem für Eigentümer ab etwa 65 Jahren, die konkrete, einmalige Ausgaben finanzieren möchten, etwa eine Sanierung, die altersgerechte Umrüstung des Hauses oder die Unterstützung von Kindern beim Immobilienerwerb. Wer das Geld hingegen nutzt, um laufende Lebenshaltungskosten zu decken, läuft Gefahr, durch das Nutzungsentgelt langfristig mehr auszugeben als er eingenommen hat.
Einen guten Überblick über Angebote und aktuelle Konditionen bietet Haus Teilverkauf als Vergleichsportal, auf dem Interessenten verschiedene Anbieter nebeneinander prüfen können. Das spart Zeit und hilft, versteckte Unterschiede in den Vertragskonditionen früh zu erkennen.
Grundsätzlich gilt: Je länger der Zeitraum bis zum endgültigen Verkauf oder Rückkauf, desto teurer wird das Modell. Wer mit einer Nutzungsdauer von zehn oder mehr Jahren rechnet, sollte alternative Finanzierungswege ernsthaft prüfen.
Alternativen, die oft übersehen werden
Der klassische Immobilienkredit ist für Rentner schwerer zu bekommen, aber nicht unmöglich. Einige Banken und Sparkassen vergeben seit 2023 wieder Darlehen, die über den Tod hinaus tilgbar sind, sofern ausreichend Eigenkapital vorliegt. Die Leibrente ist eine weitere Option: Hier verkauft man das Haus vollständig, erhält aber ein lebenslanges Wohnrecht und monatliche Zahlungen. Wer keine Erben bedenken möchte, findet darin oft die wirtschaftlich günstigere Lösung.
Schließlich gibt es die Möglichkeit, einen Teil des Hauses zu vermieten, etwa durch eine Einliegerwohnung oder die Anpassung des Grundrisses. Das erfordert Investitionen, schafft aber laufende Einnahmen ohne Eigentumsabgabe. In Hochpreisregionen können Mieteinnahmen von 800 bis 1.200 Euro monatlich die finanzielle Lage erheblich verbessern.
Worauf beim Vertragsabschluss zu achten ist
Unabhängig davon, für welchen Anbieter man sich entscheidet, sollten bestimmte Vertragspunkte immer geprüft werden. Wie wird der Immobilienwert bei einem späteren Verkauf festgestellt, und wer beauftragt den Gutachter? Gibt es eine Deckelung des Serviceentgelts? Wie verhält sich der Vertrag, wenn man pflegebedürftig wird und ausziehen muss? Und was passiert, wenn der Anbieter selbst insolvent wird, zum Beispiel weil der Anteil an eine Bank oder einen Investor weitergegeben wird?
Diese Fragen klingen technisch, haben aber erhebliche Konsequenzen. Ein unabhängiger Notar oder eine Verbraucherzentrale sollte den Vertrag vor Unterzeichnung geprüft haben. Die Kosten für diese Beratung, meist 150 bis 300 Euro, sind gemessen am Risiko vernachlässigbar.
Der Teilverkauf ist kein schlechtes Produkt, aber ein komplexes. Wer die Mechanismen kennt, die Kosten über die gesamte Laufzeit rechnet und Alternativen ernsthaft abwägt, kann eine fundierte Entscheidung treffen. Wer sich von der Sofortauszahlung blenden lässt, zahlt am Ende oft mehr als gedacht.
